欧阳捷：关于京沪住房市场的五个预言

evilatman

 【预言一】上海房价暂时不涨，但未来还会涨。

  【预言二】上海、北京将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市。

  【预言三】也许，不用到2020年，二手房交易量无可避免地萎缩，房价上涨。

  【预言四】租金将大幅增长。

  【预言五】都市圈是解决供需失衡矛盾、抑制高房价的唯一出路。

  前几天，上海今日房产频道前来采访，问我今年上海房地产市场有没有白天鹅？或者有没有什么好事？

  我当时说，今年上海还看不到白天鹅，但是好事是有的。

  好事1：上海房价暂时不涨了。因为限价、环比要下降，开发商不能随心所欲地定价了，乱涨价的问题基本消除了。上海有一项目，据说去年政府部门同意8.7万/平米预售，开发商觉得低了，想卖到9万元/平米，留到今年拿证，结果今年8.7万元/平米也不给了，要拿证，价格还得再下调。

  今年买房就是好时机，上海房价恰恰是在上台阶中歇歇脚，不用太心急，可以多看看。不过，早点买还有的挑，今年下半年买，房价可能也不涨，但挑选的余地肯定变小了。

  好事2：上海房价未来还要涨。因为供应越来越少，房子越来越稀缺。近三年，上海住宅用地供应可建面积仅为3254万平米，销售了6127万平米，透支了将近3000万平米。如果时间再放长一点，也一样是透支。

  2007年以来10年间，上海供应的住宅用地规划可建面积是12519万平米，包含保障房在内的商品房销售面积是19178万平米，明显是透支了过去的供应。既然是透支，是供不应求，那长期来看，房价还是要涨的。

  既然一直在透支，总有一天会透支完的。截止去年底，上海商品住宅可售面积余量为661万平米，远低于1000万平米大关，而且还在不断下降，未来也几乎不可能再次恢复到1000万平米以上可售面积。

  很快，我们就会看到，上海新房成交量逐年递减，今年比去年少，明年比今年少，很快上海新房市场将快速萎缩，年成交套数将低于5万套，甚至更少。

  除非改变土地供应政策、重新增加土地供应。

  但上海不会再增加土地供应了，上海执行的是国家的减量化供应土地国策。

  去年之前，上海每年供应的住宅用地规划可建面积都在1000万平米以上，去年仅有679万平米，而且上海明确宣布，到2020年将不再新增建设用地供应，并将转入存量土地的城市更新时代，上海将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市，也意味着上海将实现不依赖制造业和房地产的成功转型。

  城市更新就意味着在已有建筑的土地上拆旧建新，其拆迁难度可想而知，新增供应显然是越来越少。而且随着能拆迁的住房越来越少，新建住房的建筑寿命越来越长，新增供应将无限趋近于“零”。

  不只是上海，北京市政府常务会议近日审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，住宅用地供应减少将近50%，其中保障房土地供应350公顷、与去年持平，商品住宅供应260公顷，相比去年的850公顷大幅减少70%。未来北京也可能接近新房市场的“零”供应状态。

 新房市场萎缩了，二手房市场会怎么样？

  自2012年以来，上海二手住宅销售套数就一直高于新房，二手房占比从2012年的55.8%一直上升到去年的64.3%，去年二手房成交量达到37万套，远远高过新房的20.5万套（含保障房）。上海很快就像美国一样，二手住房将占据住房市场90%以上的交易份额。

  因此，如果我们假定未来北京、上海新房“零供应”，那么，就意味着市场住房总存量将不再增长，甚至在住房不断老化、折旧、拆危的情况下，住房总存量还会萎缩。

  即便按照北京、上海政府希望的人口不再增长，但自有住房购房需求还是会不断增长，每年每个城市仅新婚人口就有10余万对，新增需求就只能消耗存量二手房，即便可供交易的二手房源可以多达总存量的20%，迟早也会枯竭的。也许，不用到2020年，我们就会看到，二手房交易量也将逐渐萎缩，二手房价将更快上涨（今年二手房房价上涨速度明显快于新房），北京、上海变成一座住房供应极度匮乏的城市。

  业主们会更加珍惜手上的多余住房，宁可放在手上也不会再出售了，因为卖了就再买不回来了。

  届时，租房会成为唯一的房源供给主渠道，房租上涨速度会加快并且出租率极高、租金收入极为稳定，北京、上海的寓公和收租婆的好日子会更加惬意，也就更加惜售住房。

  北京、上海的新房市场萎缩，土地财政也将自然萎缩，过去4年，土地出让金年年千亿的好日子也将一去不复返了。北京、上海没有了天量的土地出让金，靠什么来维持习以为常的庞大财政收入？

  显然，房地产税是许多人念念不忘的，可是，当二手房交易市场也逐渐萎缩、自有1套住房免税之后，房地产税又能有多少填补土地出让金的能量呢？

  我们在2015年就说过，房地产税至少到2018年才有可能落地，现在看，明年也很难了。今年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。

  这意味着什么？意味着顶层设计难以突破，改革共识难以达成，只能另辟蹊径、回到过去鼓励自下而上的改革突破之路。但是，地方政府对土地财政的依赖远远超过对房地产税改革的意愿，几乎可以断定，在土地出让金制度不改变的情况下，地方政府是不会主动去做房地产税的探索创新的。

  有人说，一旦房地产税开征，会让业主把多余的房子卖出去，您信吗？

  如果市场只能依靠租房作为房源供给主渠道而且可供出租的房源数量基本恒定，可以预见，租金的增长肯定会超过房地产税，也就是说，只要租金增长可以转嫁房地产税，京沪的业主还是舍不得卖掉房子这棵摇钱树的。

  为什么就不能增加一些住宅用地供应呢？

  因为我们对大城市病几乎无解。在人口与资本自由流动的今天，如果不能抑制城市人口增长，就很有可能陷入贫民窟泛滥的拉美式陷阱，废止圈地造城运动、改变城市建设摊大饼是城市超大特大政府创新城市发展的必然之路，这就必然要求我们突破新增建设用地的惯性依赖，认真理解锁定总量、控制增量、盘活存量的真实内涵。今年，北京不仅住宅用地指标，甚至供地总量指标、商服用地指标、水利设施用地指标也都减少了。上海今年土地供应计划毫无疑问也会是减少的。

  在现行政策框架下，北京、上海的一手、二手房地产市场都将萎缩是无可避免的事了。既不能增加土地供应、又不能解决住房需求，恰是两地政府难以为继的两难，出路在何方？

  北京、上海的唯一出路是做大都市圈，通过轨道交通、快速路网联结周边中小城镇，把周边中小城镇变成拱卫京沪的卫星城，打造一小时交通圈。

  同时，释放部分产业到周边中小城镇，形成产业小镇、创新小镇、教育小镇、颐养小镇等，并鼓励北京、上海的优质学校、医院资源释放到周边中小城镇，开设分校分院，而不仅仅是北京城市学院只搬到五环外、友谊医院分院只开到顺义。

  都市圈还要推进公共服务一体化，既要统一公共教育和中考高考，让年轻人愿意拖儿带女到周边中小城镇工作生活；也要统筹医疗体系和医保社保，让老年人愿意迁往中小城镇，把北京、上海有限的房源让给年轻人，哪怕是出租，也可以为新引进的高端产业及其人口腾笼换鸟。

  用周边中小城镇的土地资源置换北京、上海的产业、人口和资本，为北京、上海在更高能级上的产业与人口升级腾挪出空间，从而带来北京、上海产业新活力、土地高产值和财政收入新增长极，同时实现带动周边城镇经济发展与城镇建设的龙头作用而不是黑洞效应，让想来的和不能走的人口能有居留之地，这何止是双赢呢？

  当然，随着交通、基础设施和公共服务的改善，这些卫星城镇房价会大幅上涨，但是京沪的人口疏解出去了，房价上涨压力也会减小。

  至于产业布局、区域规划、制度设计、推进计划等等都是操作层面的事儿，关键还在于北京、上海市政府是不是能有战略的格局和包容的心态，是不是能够把周边中小城镇当作自己的卫星城，当成京沪都市圈经济、社会的有机统一体，最终形成太阳系一般的超能量都市圈。