新增建设用地日渐稀少 比“地王”更恐怖的是“无房可卖

evilatman

  在一二线城市连续出现“地王”之时，苏州、南京等地纷纷出台限地价措施，试图为火爆的土地市场迅速降温。

  然而，在给土地市场降温时，上海和北京等一线城市都犯了难，城市新增建设用地零增长，甚至负增长。各城市都有有效控制城市人口规模的任务，而高房价恰恰就是提高人口流入门槛，控制常住人口的利器之一。

  如何让土地市场的调控，能同时满足城市规模、人口规模的控制目标？

  土地都开始限价了

  5月18日晚，苏州市国土局“紧急”出台土地限价令，对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价，对超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

  土地市场过热迫使苏州用行政手段降温，此前一周，苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日，苏州吴江9宗地块开拍，其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

  紧跟苏州成为全国第二个“土地限价”的城市是南京。

  5月27日，南京市委宣传部新闻发布官方微博消息称，南京市政府有关部门表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。其中，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

  同时，南京物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

  今年地价快速上升的原因到底是什么？易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号上表示，其根源还是在银根宽松。开发商有了便宜的钱，就不完全按照正常的市场逻辑来拿地了，因为可以“捂地”了。只要判断自身资金能够支持，再判断地块所在城市所在区域未来发展趋势看好，那么就敢拿地，尤其是大企业。故而房企“弹药”充足后都蜂拥到了一线城市和热点二线城市。

  比“地王”更恐怖的是无房可卖

  对于开发企业而言，比“地王”更恐怖的是无地可拿。有开发企业人士甚至表示，“三四线城市去化太慢，只能去热门城市拿高价地，要不来年就断炊（无房可卖）了。”

  人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。

  去年11月份，《每日经济新闻》记者曾查阅各地政府统计公报或人口普查数据发现，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个。长三角上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、常州几个城市叠加，流入863万人。珠三角广州、深圳、东莞、佛山等城市人口流入796万人。京津冀的北京、天津共流入684万人。

  按照当时的流入速度，2020年左右，上海将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

  2016年，北京计划供应1200公顷住宅用地，与去年持平，其中商品住宅用地850公顷，比去年增加了100公顷。从实际土地供给来看，已经连续数年没有按计划完成全部供地。据亚豪君岳会统计显示，近5年中除2013年北京完成供地计划外，其余年份住宅用地的供量均未如期按当年的供地计划完成，近两年的完成率在60%左右。

  目前，上海面临着人口继续增长和资源环境紧约束的压力。《上海市城市总体规划（2015~2040）纲要概要》提出，上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内（2014年已达3100平方公里）；严格控制人口规模，力争2020年常住人口控制在2500万人左右（2014年为2425万人），并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

  早在2014年1月，国土资源部部长姜大明表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

  换句话说，一二线热门城市的土地日益稀缺，而人口流入又导致需求增加。

  高价拿地，需要的不仅是勇气

  “地王”项目是把“双刃剑”，高地价背后意味着高风险。对于未来的盈利前景，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，过去的“地王”被解套，主要原因还是供不应求导致的房价快速上涨。未来如果货币政策不发生转向，而“地王”城市的住宅用地供应继续短缺，时间终究会换得空间，这也是拿“地王”的房企敢于赌博的最大资本。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，区域增长空间跟不上土地增长价格，这些“地王”的盈利就免不了担心。

  由于“不差钱”，“地王”项目的获得者更多是国企和上市公司。中原地产研究部统计数据显示：2016年截至5月31日，按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中国企拿高价地的比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿元，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到1785.8亿元，占比分别为54%左右。另外，在这105宗总价“地王”里，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿元。

  对于热门城市屡出“地王”，中央层面将会如何对待？欧阳捷表示，“地王”涌现主要是货币政策因素驱使，以及控制大城市边界和新增建设用地所导致的，但是，中央关注的是房价不能快速上涨带来泡沫，而房价上涨的调控责任在地方政府，中央已经明确给出了信号：适度增加大城市的土地供应，因此问题的关键在于地方政府是否落实控制房价过快上涨形成泡沫风险、是否增加住宅用地供应。中央会对地方政府控制房价、地价过快上涨进行督察，并要求热点城市进行调控。

  陈晟认为，中央会让地方政府高度关注热门城市地价推高房价的现象，会出台一些平抑的措施。

  欧阳捷说，土地价格的涨跌取决于几个要素：一是土地的稀缺程度，一线城市和热点二线城市的住房用地严重供求失衡还看不到改善的意愿和迹象。土地供应计划没有增加，也没有供应信息的透明，房企恐慌性抢地的心态还在加剧。二是这些城市的人口流入不会得到缓解，尽管有些城市还采取了考核人口不增长指标的做法，但是城市化的路在新市民脚下，考核指标扭曲统计数据并不能真正改变特大城市和超大城市人口不断增长的世界性趋势。三是随着美联储加息预期的来临，还有可能加剧资金宽松，进而对冲资产价格下降的预期。

  欧阳捷表示，这些热点城市因为需求被提前透支、房价上涨过快抬高了购房门槛；限购限贷政策打压了需求，需求短期减少，市场成交略有降温，但不意味着需求会消失，未来还会反弹，在上海“3·25新政”之后的4月份，上海别墅成交833套，还高于去年的684套，就是例证。

  陈晟则认为，未来一二线城市的土地价格，还会回归理性。未来一系列的稳定土地预期的计划，是平抑土地价格的关键。