是地王潮还是地王套：100宗地王统统高总价高单价高溢价

evilatman

　　是“地王潮” 还是“地王套”

　　截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，统统都是“高总价、高单价、高溢价”

　　张歆晨

　　拍不了地难受三天，拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

　　从2004年土地供应的“8·31”大限至今，国内土地市场大体已经历三波“地王潮”：第一次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。这一次，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。

　　截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“不参与抢地将面临断粮的风险，抢了至少可以博一个未来的预期。”曾在国内一家排名前五的房企从事土地投资工作的第三方人士林蒙（化名）告诉《第一财经日报》记者。

　　不过，历史总是惊人的相似，前两次的经验告诉我们：“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下，随之引发的是严厉的宏观调控，最终使得市场降温。参与其中的开发商们则要考虑同一个问题：我拿下的地王能“解套”吗？

　　抢地大战

　　5月，全国“地王”大戏愈演愈烈，“面粉贵过面包”又成普遍现象。

　　5日，北京昌平3宗地块均刷新区域新高，全部“面粉贵过面包”；13日，南京248亿元出让7幅地，建邺区G11地块经过88轮竞拍，最终以88亿元成交，溢价率114.6%，成为南京年内总价地王；27日，信达地产(4.980, 0.14, 2.89%)以123亿元夺下杭州奥体中心地块，溢价率96%，创出杭州总价地王；30日，合肥拍卖5幅地，溢价全部超过200%……克而瑞信息集团（下称“克而瑞”）的统计显示，截至今年5月底，全国“三高”地王总数超过100宗，半数以上溢价超过100%。

　　总体上，各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒，佛山、东莞等城市则受益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。

　　绝大多数分析认为，“地王”频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场，使得房企“补库存”欲望强烈，以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。

　　楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。市场上，每一宗“地王”的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。

　　克而瑞分析师谢杨春表示，供求关系是直接影响价格的走势，地价也是推动房价上涨的因素之一，楼板价直接高过周边售价会让大家都会觉得房价要涨，自然也要去买。

　　值得一提的是，参与这一波“地王”行情的企业数量众多，既有万科、保利、绿地等稳健型巨头，也有泰禾、融信等新晋实力派，当然也少不了信达这类主营业务并非地产的“过江龙”。

　　资本推动

　　开发商能在土地市场上攻城略地的根本是“不差钱”。

　　2015年以来，国内房地产企业融资环境不断优化，融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。

　　Wind资讯统计数据显示，截至5月30日的近一年内，房地产融资总额（债权+股权）高达1.42万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.22万亿。

　　万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示，各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。

　　以保利地产（600048.SH）为例，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初，公司100亿元定增计划获批，成为国内最大单地产定增案例。与此同时，保利还在1月发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，创下新低。

　　有媒体报道称，在全国100多宗“三高”地块的受让方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案，募资总规模达1768.6亿元。

　　克而瑞的研究也显示，2015年7月至2016年3月，拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块，总金额5732.4亿元。其中，万科共在41个城市拿下了184幅地块。

　　低成本的融资戏码仍在继续。就在5月18日，泰禾集团(19.220, 0.11, 0.58%)（000732.SZ）公布其第二次定增预案，计划募集资金不超过98亿元。该公司堪称本轮“地王”制造的生力军之一，公司近一年时间内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块。

　　富力地产（02777.HK）5月27日公告称，已确定公司债券的第二期发行规模为104亿元，票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了合计125亿元的债券融资。

　　首创证券研究部发布的报告称，当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

　　解套之忧

　　虽然房企不拿地有“断粮”的风险，但硬币的另一面是：今日的地王并不一定能成为将来的楼王，用时间换空间也很难让所有地王“解套”。

　　2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城，以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从拍地算起，5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。

　　雅居乐披露的2015年度业绩报告显示，该集团占20%股权的广州利合房地产开发有限公司，税后亏损为人民币0.27亿元。利合房地产正是亚运城的开发商，5家公司各占20%权益。

　　此外，在2013年频繁制造地王的越秀地产也正遭遇困境。5月29日，越秀地产股份有限公司发布公告称，为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构，将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方，连同今年3月10日，越秀地产出让的该项目49%股权，该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。资料显示，星汇云城项目正是越秀地产在2014年底以64亿获得的地王项目。

　　更近一点的是去年10月，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。然而，拿地后不久，碧桂园便将该地块的权益转给了另一家央企。该公司高层近期透露，退地是因为“最终成交价超过了老板的授权价”。

　　面对新一轮的地王潮，稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王拍卖过程中，万科便因风控机制而临时拆伙退出，放弃与信达联合拿地。

　　一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示，那些拿高价地的开发商，在风向变化的时候便会受到惩罚。

　　调控预期

　　地王的出现，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

　　东兴证券(23.880, 1.83, 8.30%)、中泰证券等多家机构的研究结果显示，近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。

　　其中，一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊；二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄，在没有后续政策支持的情况下，退热已成大趋势；三线城市成交量环比继续萎缩，同比涨幅也大幅收窄。

　　东兴证券预测，去库存的过程已经过半，没有政策继续支撑，未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

　　克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示，楼市成交在3月份创下峰值后出现降温，5月楼市成交延续了4月的跌势。

　　对此，谢杨春向本报记者表示：“这个也比较正常，毕竟不可能每个月都延续3月份的高点，但是整体还是在高位调整。”

　　虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据，但可以确定的是，楼市整体已陷入胶着状态。

　　国信证券(15.430, 0.83, 5.68%)日前发布报告称，房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

　　国信证券称，根据经验，近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。