高价地频出拉响楼市过热警报 入市难度成疑问

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房地产市场的火爆，除了表现在房价上，还体现在地价上。截至目前，今年拍出的地王数量已经超过70宗。不少业内人士表示出担心，房价不可能一直暴涨，“地王”制造者很可能要为自己的行为付出代价。

发烫的土地市场

5月18日，37家房企哄抢上海浦东周浦镇一块住宅用地，保利地产(600048,股吧)最后以54.5亿元竞得，溢价率295.8%，实际楼面价为55707元/平方米，这意味着每平方米的保本售价接近8万元。而周浦地区目前均价在4万元/平方米左右，新房最高不超过4.8万元/平方米。

今年以来，一线城市以及楼市成交火热的二线城市土地价格被不断刷新。5月13日，南京出让7宗土地，50余家房企参与竞拍，全部地块总成交金额约为249亿，其中三宗地成为地王，包括一个总价地王、一个单价地王以及一个区域地王。4月上旬，苏州拍卖的13宗地块创下平均高达200%的溢价率，刷新了3个区的成交价纪录。4月底，合肥出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%……土地市场已经热得发烫。

根据克尔瑞研究中心报告，今年以来，重点城市总价、单价地王已经超过70个，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60个地王。

值得注意的是，在这一轮拿地潮中出现了不少民营企业的身影。“这些公司的实力和当年的央企不可同日而语，一旦资金信贷收紧，房地产市场恢复调控，他们是否能扛得住要打一个大大的问号。”有业内人士表示出担心。

入市难度成最大疑问

在接下来的两年，开发商以何种方式将这些地王项目推入市场，并被市场所接受成为最大疑问。不过，有一点可以肯定，价格必然不菲。

从以往情况看，开发商会绞尽脑汁提高产品的溢价能力。上周末，位于沈阳和平区西塔商业街的沈阳001号重点地产项目One World世界城（资料、团购、论坛）开盘，均价每平方米接近2万元。作为2013年的“地王”项目，为体现它的与众不同，开发商不惜重金，打出世界上最大的智能家居社区的概念，并请来韩国明星金秀贤作为项目代言人。而售楼处也是国内首家无样板间、无沙盘、无模型、无纸质楼书、无DM单的纯数字化项目售楼处。

在5月20日举办的东北城市转型与房地产发展论坛上，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，以往我国房地产业靠单一土地增值形成价值链的传统开发模式、投资模式、运营模式正面临着失控与颠覆。

然而，这样的融合和创新能否匹配其高昂价格，是否能被市场接受，也成为不少业内人士心中的疑问。“该项目周边的楼盘价格只有它的一半，而根据国家统计局的数据，4月沈阳新建商品住宅均价才7009元/平方米。”一位分析人士认为，沈阳当地的购买力水平和高净值客户数量支持One World世界城的发展可能略显吃力。

专家观点

土地市场加杠杆更加危险

“最近拿地王的房企，逻辑都是慢慢熬个三五年。如果熬得起，谁也不会在乎自己是不是击鼓传花的最后一棒，时间可以换空间，今天房地产已经真正成为大鳄们的游戏。”对于近期土地市场的疯狂，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱如此表示。不过，新城控股副总裁欧阳捷却认为，“轮流坐庄是不现实的，给别人抬了轿子，可能让自己吃不了兜着走，最终地王解套还是要靠供求关系。”

经济学家马光远也表示，尽管一些开发商在拿地时不差钱，但相当一部分开发商的资产负债表并不好看，“疯狂拿地，是在下很大的赌注，通过举债和加杠杆的方式高溢价造出地王，然后助推周边的房价，从而实现全面解套。但这种玩法在过去房子短缺的情况下可能得逞，在住房已经告别短缺的情况下，一旦房价预期逆转，市场调整，则意味着开发商替银行拿了一块很难解套的土地。土地市场这种加杠杆的危险比买房加杠杆更危险。”对于后市，马光远认为，房地产市场的热度在下半年降温的概率极大，市场暴涨不可持续，“一些地王制造者很可能要为自己的行为付出代价。”