中票发行将使三类房企受益

evilatman

9月3日，有媒体报道，监管层将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。时隔5年，房地产债券融资再次回到人们的视野。对房企而言，这将意味着什么？

行业回归常规，金融政策加大托市力度

根据银行间市场交易商协会最新数据显示，今年1-7月，通过交易商协会注册发行的非金融企业债务融资工具约2.38万亿元，同比增加5817.4亿元，占社会融资规模比重为8.73%，同比提高了1.13个百分点。如此规模庞大的资金市场，未来上市房企将有望分“一杯羹”。

在房企企业债融资松绑、上市融资再开闸后，监管层继续开闸银行间债券市场，意义重大。如果，传闻属实，就再一次表明监管层对整个行业的态度有了重大转变。监管层的态度从原来的单向打压，转为双向调节。

我们看到，今年银行对房地产已经有持续供血。今年上半年，银行对开放商的贷款增长26.9%至3.1万亿元人民币。但受利率市场化影响，大量银行存款被余额宝等货币基金吸走，加之监管层对银行非标产品的清理加快，两者叠加，预计未来银行对房地产业的供血将持续衰弱。另外，境外融资也随着市场对美国QE政策退出预期增强，房企海外融资的难度在加大升。在此背景下，为了有效供血，国家监管层开放银行间债券市场可谓势在必行。

中期票据期限长、成本低

目前，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定增、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，而中票只需在交易商协会注册，且企业主体评级原则上不受限制，只要债项评级被市场认可，交易商协会对企业性质、发行规模均不设门槛。

相比开发商较为青睐的银行信贷，中期票据融资也更具优势：其一，期限较长。中期票据期限短则3-5年、长则5-10年，而银行一般2-3年。其二，机制更灵活。中期票据一次注册通过后两年内可分次发行，利率可以选择固定、浮动，付息可以按月或年支付。其三，成本更具优势。中期票据利率一般较中长期贷款资金成本低10-30%。从国内上市房企2012年到2014年在香港的中期票据融资看，利率普遍在6%上下。Wind数据显示，今年8月，国内按发行额加权计算的中票平均发行利率为5.87%，低于银行基准利率。

从成本来看，银行间债市对房企开放后，受益房企的融资成本预计将大幅降低。

防范潜在风险，三类房企会重点受益

市场人士认为，房地产的“高回报”特征，让房企对借贷利率的敏感性很低。目前银行间债券市场的极低利率，对房企极具诱惑。如果房企大量进入，无疑会推高银行间债券市场利率，加大实体经济运行成本。另外，调整期内房地产的“风险”也不容忽视，如果不设门槛，让那些财务不佳的房企进入，无疑会加大银行间债市的系统性风险。

对此我们认为，任何开放都是有条件的，肯定是针对性的。在此前，银行间债市也没有对房企完全堵死，譬如一些城投公司、园区开发公司、商业地产公司仍在银行间市场成功发债，部分商品房开发商的保障房项目也顺利地融资。现在只不过进一步扩大范围、降低门槛而已。为防范风险，监管层特别对相关资金使用做了严格限制：房企所募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款；只可以用于房地产项目的建设开发，不能作为土地款等其他用途。

我们预计：从风险防范的角度，今后银行间债券市场将重点向三类房企开放：一是实力房企，如万科、保利、中海等；二是财务稳健的房企，如华润置地、招商地产等；三是专注保障房和新型城镇化的房企，如佳兆业、华夏幸福。此外，房企的保障房和新型城镇化项目在银行间市场发债的门槛也将大大降低。

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