苏鑫：房地产请别再当怨妇了，两点思路促转型

evilatman

我连续四次参加了博鳌房地产论坛，期间经历了两次行业波动。一次是2011年，另一次是今年。观点地产博鳌论坛是公认的行业Party，大家都很放松，想说什么就说什么。市场大好时，专家会大唱行业赞歌；市场跌下来了，专家会抱怨行业受到了不公正待遇。讲政策不好，说银行不对，懊恼之气颇似怨妇，会场上怨气冲天。

在我们抱怨的时候，是否应该反思：房地产还是一个不成熟的行业，我们还不能全行业解决房屋的漏雨问题；房地产还是一个严重依赖资源的行业，网上公布的数据显示官员腐败案中超90%与地产相关；房地产还是一个生产严重过剩的产业，未来3至5年期间房地产商将由3万家锐减到1万家。即便是近期，这种整合的趋势也日渐清晰，清科发布的报告显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。

我们为什么不去反思呢？因为房地产行业经历了20年的大牛市，我们赚钱了，自以为是企业的能力强；规模快速发展了以为是个人的成功。但2008年如果没有4万亿的强心针会怎样呢？这个行业就会一片哀嚎，会死掉成千上万家企业。也正是因为行业一直处在上升期，我们活得太好了，养成了盲目自信的习性，而不去反省。

相比于IT行业的论坛，听不到抱怨，交流的是创新的思想。这是一群充满朝气的年轻人。他们不仅谈行业的宏观面，也思考企业的微观面。他们不论资排辈，年轻人有好的创意，好的业绩就能成为行业领袖。他们有危机意味，正如马化腾所说，一个企业如果18个月没有革命性的产品发明，离死就不远了。

当前经济环境、房地产市场等气象已经与以往大不相同了。同时，土地、金融制度以及房地产政策等也已经发生了巨变，路况也已经不同往日，上升期的房地产是跑车行驶在高速公路上，只要全力踩油门就能快速发展，但现在行业环境变了，路况坑坑洼洼，跑车颠得破败，漏油了。以往的高周转模式必须进入改良期。在这崎岖的山路上，我们只能换成越野车，做好产品并提升运营能力，调整商业模式。越是艰难的时候，车技就越显得重要。

房地产行业虽然也出现了万科触网、彩生活上市等创新，但这远远不够。面对此次大U型的行业调整，我们应该少关注宏观，而要在企业微观下工夫；我们应该抛弃怨妇心理，向三好学生学习，成为有朝气、能创新的年轻人。那么，具体如何操作呢？在此我分享两点看法：

第一、轻资产将成为战略转型的重要方向之一。从保利、万科以及万通的转型实践来看，均体现了轻资产战略的尝试。同时，结合国外成熟地产金融机构的发展路径，如凯德和铁狮门，收益主要来源于管理费以及金融杠杆的红利，即对当前高周转模式的本质性转型。尤其是凯德模式，从获取项目的先端开始，到物业建成之后的培育期，以及后期的资本市场退出，不同阶段匹配不同属性的资金。

第二、提升在细分市场的专业性和创新型。对于大的投资策略，我们奉行“慢行”、“观察”和“聚焦”。对于高和而言，我们依然聚焦于一线城市的商办物业这一细分市场，一方面强化高和原有对写字楼价值增值的能力，尤其是“类持有模式”，这将是我们近期的重中之重，以价值增值为核心，通过非核心资产的出售以及核心资产的持有来平衡现金流，最终实现“一体两翼”的架构。同时，积极探索有增值潜力的其他机会，如社区商业，尤其是通过互联网思维来实现价值增值。此外，从房地产行业整体大的背景而言，我们认为“棚户区改造”、“新型城镇化”以及“京津冀一体化”值得重点期待。（作者：高和资本董事长）

（原标题为：房地产请别再当怨妇了！）