楼市降价潮蔓延 开发商从江苏常州“撤退”

失魂雨

在与雅居乐合作的常州星河湾项目降价后，星河湾最近撤离了常州所有营销线的工作人员，意欲退出与雅居乐合作的常州项目。

　　与此同时，常州市场上也开始有关于九龙仓可能退出常州市场的传言。在此之前，九龙仓在常州的年华里项目紧随雅居乐星河湾之后宣布降价。

　　大有蔓延之势的降价风潮引起常州市有关部门的警觉。在雅居乐星河湾降价后的一周内，常州房管局就召集当地一些龙头开发商开了一个小型座谈会。

　　“参加的企业并不多，主要是当地的龙头企业，还有一些外来大型开发商。”当天与会的一位开发商代表对《第一财经日报》记者称，多家开发商都不约而同地提到常州市场库存量太大的问题。

　　开发商对常州的市场信心正在慢慢消退。哪怕是常州当地的龙头房企新城地产，2013年全年也只在常州拿下一幅土地。

　　降价蔓延

　　2月23日，雅居乐星河湾率先在常州降价，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。该项目由雅居乐和星河湾合作开发，主要由雅居乐操盘。

　　直降5000元/平方米，这种降价幅度让许多开发商坐立不安。就在雅居乐星河湾正对面，是中海地产开发的龙城公馆，旁边依次是大名城、绿都万和城。

　　“大家压力都非常大，他们打响了降价的第一枪。”在常州已深耕多年的一家全国排名前十的房企代表王晨（化名）对《第一财经日报》记者称，这给消费者发送了一个“负面的心理预期”。

　　记者在常州房管局查询到的数据显示，雅居乐星河湾对面的中海龙城公馆3月份开盘至今，去化率不足15%。事实上，中海地产在常州市场的发展并不尽如人意，2013年中在常州推出的另一个项目，至今去化率还不足三成。

　　雅居乐星河湾的降价就像倒下的第一块“多米诺骨牌”，常州的开发商陆续接下了降价的接力棒。3月17日，位于常州新北区的九龙仓年华里项目从6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅达1500元/平方米。

　　还有一些开发商因为降价被砸了沙盘甚至都懒得修理，“为了尾盘跑货降价，前期购买的消费者都很生气，跑到售楼处来砸沙盘。”一位业内人士称，开发商想反正已经是尾盘，“面子工程都不顾了”。

　　常州当地一家龙头房企的相关负责人对记者称，星河湾一降价，其他开发商纷纷跟风，这是品牌溢价能力比较差的一种表现。“低端的市场才打价格战”。他认为，许多外来的开发商没有考虑到地方市场的实际需求，所以户型和产品设计都不接地气，这也是他们折戟的重要原因。“一招鲜的模式在三线城市行不通了。”

　　开发商“撤退”

　　常州楼市的库存量有点超乎想象。2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。在一些机构的报告中，这些存量房至少要卖22个月以上。

　　在雅居乐星河湾项目所在的飞龙板块，一些开发商囤积了“天量”房源，正在遍寻购房者。比如绿都万和城，这个被称为常州第一大盘的项目，囤积了200万平方米的土地，规模占飞龙居住区的四分之一。

　　常州市中心的莱蒙时代，价格已经降至7800元/平方米，这个位于常州黄金地段的项目，就在去年底，还叫出了14000元/平方米的均价。

　　在高库存下，常州的龙头房企新城地产，2013年全年只在常州拿下一幅土地，当年11月27日，新城地产竞得位于龙江路西侧、龙城大道北侧，编号为JXB20130501地块的土地使用权，土地面积为51966平方米，成交总额为人民币1.96亿元，土地用途为商住用地。

　　2013年，常州全市土地成交面积共计411.81万平方米，同比下跌41%；成交金额约215.18亿元，同比下跌35%，创近三年来新低。

　　“常州的市场样本具有三线城市的典型意义。”雅居乐星河湾项目的一位销售说，此前，她刚刚从一个二线城市转入常州市场，她很难想象，15分钟车程和20分钟车程对本地人的区别。

　　王晨称，外来的房企在常州普遍都遭遇同样的产品设计问题，即户型过大，很难撬动消费市场。以星河湾为例，最小的户型166平方米，200~300多平方米是主推产品。这些户型在常州人看来，实在是太大了。此外，雅居乐、星河湾是典型的华南开发商思路，2009年拿地，两年时间一直都没有动工，“用时间换空间的思路被证明是错误的”。

　　“我的一个同事，刚刚跳槽去了上海，还有一个去了杭州。”采访中，一个项目的销售员对记者说，估计她也呆不了多久。

　　作者：李娟