16个地王国家队制造 央企721亿土豪式扫货土地市场

evilatman

近期“地王”如雨后春笋，央企成为主力军。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）获悉，今年前5月，一二线城市的宅地市场已经涌现63 个“地王”，其中，央企就制造了16个最具份量的“地王”，涉及资金已达720.6亿元。

“国字号”凶猛

记者从同策咨询研究部得到数据显示，截至6月1日，今年北上广深等一线城市的宅地市场一共出现了9个“地王”（按照总价40亿元以上或楼板价2.5万元/平方米以上的标准来计算）。其中，央企拿了3个，包括华侨城、保利、信达，涉及资金181.9亿元。

与此同时，粗略估算，在今年前五月，二线城市（省会城市及计划单列市）宅地市场同样涌现出54个“地王”（按照总价30亿元以上或楼板价1.5万元/平方米以上的标准来计算），主要分布在南京、苏州、杭州、无锡、厦门等地。其中，央企占到了13个，包括电建、信达、保利、葛洲坝、招商等，涉及资金达538.7亿元。而上海建工、天房发展、北辰实业等国企也拿下了10个，涉及资金也超过300亿元。

综上所述，在今年前五月，央企在一二线城市拿下的16个“地王”的总价已经达到720.6亿元。

而在进入6月之后，央企的步伐丝毫未曾放缓。上周，电建金茂联合体刚刚以总价82.8亿元竞得了深圳龙华今年内首宗商住用地，折合楼板价5.68万元/平方米，同时刷新了地王纪录。据悉，这是电建金茂首次进入深圳，该宗地亦是现房销售的试点项目。

融资成本低廉

近两年来，央企频繁拿下“地王”，扩充在一二线核心城市的土地储备，令各大媒体惊呼“疯狂”。然而，在高价拿地背后隐藏的却是日益提升的负债水平。

去年7月至今，信达地产已经拿下了7宗地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王和上海顾村地王，是不折不扣的“地王专业户”。

《东地产》在信达地产2015年年报中了解到，截至去年12月底，信达地产的债务规模持续攀升，负债总额为434.39亿元，较年初294.83亿元增加了139.66亿元，增长47.37%。其资产负债率增至83.24%，较年初增长5.06个百分点，负债率已经突破了国企80%的红线。

在不断增多的负债中，信达地产的短期借款也由此前的39.12亿元猛增至86.62亿元，增长了121.42%；1年内到期的非流动负债由2015年年初的34.62亿元增加至55.88亿元，增长了61.41%；长期借款为131.75亿元，较年初105.20亿元增加了25.24%。

不过，尽管戴着“高负债”的帽子，信达地产的融资渠道和融资成本却有着与生俱来的优势。

3月3日，信达向投资者公开发行面值总额25亿元的第一期公司债券，最终票面利率仅为3.8%；第二期发行规模为5亿元，最终票面利率低至3.5%；不久，信达再次发布公告，为了进一步发展金融地产业务，创新盈利模式，改善资产负债结构，公司拟申请 200 亿元的房地产私募基金投资额度。

无独有偶，同样身为“央企”的保利地产在融资方面也毫不逊色。《东地产》在其发布的公告中了解到，今年年初，保利地产获准向投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券，其中，第一期发行了25亿元的5年期品种以及25亿元的7年期品种，其最终票面利率仅为2.95%以及3.19%；第二期分别发行了20亿元的5年期品种以及30亿元的7年期品种，最终票面利率分别为2.96%和4.19%。

这样的优势对很多民营房企来说是遥不可及的。众所周知，中小房企的融资渠道日益变窄，融资成本不断增加。虽然大型品牌房企的融资渠道增多，但融资成本依然无法与央企抗衡。在碧桂园2015年报中，其最大的亮点在于融资渠道扩大以及成本降低，然而，其期末的加权平均借贷成本依旧维持在6.2%。

而同策咨询研究部总监张宏伟认为，央企不惜成本拿地，背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”，“从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于‘弱势’，极有可能会被其他央企合并。”

联合开发

诚然，“国字号”企业有着与生俱来的资金优势，但有钱拿地并不意味着有能力进行高水平的开发和运作，而部分具有较高运营开发能力的企业却因地价高耸而面临拿不到地的担忧。因此，“联合开发”、“优势互补”成为许多房企的选择。

以电建金茂的深圳地王为例，虽然联合拿地，但据报道，这一项目将由金茂全程操盘；而信达地产在拿地后引入合作方更是常态。信达地产的新江湾城地王就引入了泰禾集团作为合作方，甚至已有不少人开始猜测其顾村地王的合作方为谁。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《东地产》：“联合开发的背后是考虑了两者的优势互补，‘国字号’企业重点在投资和项目规划上做工作，而民企则在产品营销等方面发力，这样也较好地适应了两者的开发能力和优势。更为重要的是，目前联合开发的民企中，很多也希望借机进入热点城市，但资金方面的优势是不明显的。”

“然而，‘国字号’开发商比例上升，一定程度上也说明高溢价土地市场出现，使得后续土地市场的竞争格局更激烈，民营房企的投资机会会被压缩。这也是目前地产投资比较尴尬的一个内容。”严跃进坦言。