瞧那些豪赌涨价的房企：很可能在堵自己的路

evilatman

与部分朋友的观点相反，攸克君并不认为央行在国庆假期前夕公布“央四条”有什么不对（正式文件名是央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》）。值得表扬的是，央行、银监会这次的保密工作做得实在好，以至于9月30日下午A股地产股毫无反应。

很显然，这个消息对地产股是个大利好。10月3日提前开市的港股已经给出了答案，地产股大涨，一些个股涨幅超过10%。所以，10月8日A股地产板块全面飘红，没什么意外的。攸克君是在10月7日写这篇稿子的，也提前跟股民打声招呼，如果你节前恰好买了地产股，10月8日不妨见好就收，因为，10月6日、7日的港股地产股又回落了。所谓利好出，见光死。

关于“央四条”，攸克君早在传闻流播之际，就写过两篇稿子，一篇是9月23日《若信贷传闻坐实 楼市是否惊天逆转？》，一篇是9月29日《关于银行首套房贷认定标准调整的六个判断》。该说的话都说过了，“央四条”基本没有超出攸克君的预测。但政策公布后，还是有一批攸粉、朋友要求攸克君表态。于是，再分析如下：

第一，“央四条”最大的受益者，是首次购买第二套房的家庭，所谓首次改善性需求是也。很简单，此前，第二套房首付要六成，贷款利率至少上浮20%，现在首付降到三成，贷款利率最低可以到基准利率的70%。其中的差价，比房价降20%还要厉害。

与此相关，那些主打改善性需求的商品房项目，也跟着沾光。限购限贷以前，刚需产品最好卖，这下子轮到改善性产品最受宠了。

第二，商业银行对降低首套房贷款利率的动力不足。攸克君说过，银行对发放房贷不太积极，一方面是最近两年整个房地产的信贷指标都卡得很紧，另一方面，与其他高利率产品相比，房贷的利率不高，银行获利不多。所以，银行连首套房利率都要上浮5%-10%。现在，不但原先的首套房利率理论上应该给优惠，对还清贷款的第二套房也要比照首套房给予利率优惠，银行肯定一百个不乐意。

因此，大家对首套房利率优惠不要期望过高。央妈虽然发话了，但银行不会那么听话。再说，首套房利率最低7折的提法，一直都在那里，但这5年有几个人拿到过？“央四条”之后，首套房利率你能拿到85折就不错了，估计利率9折会比较普遍。

如果要让商业银行增加首套房贷款的动力，用“央四条”的话说，“增强金融机构个人住房贷款投放能力”，就得给商业银行注水。早先另一个传闻，央行向四大国有银行投放5000亿货币，如果落实，首套房利率优惠、二套房贷款发放加快，就有了可能。

第三，房地产企业融资全面放开，仍然只是理论上的。“央四条”提出，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等——这几句话，很是让一些开发商和分析师兴奋，有些专家甚至据此认为“央四条”对房地产的救市力度已达到2008年的水平。实在是夸张。

攸克君提醒你，对开发商的开发贷款，仍将实行名单制管理，不在名单上的中小开发商，要拿到开发贷，跟以前一样困难。专项金融债券，9月份已有万科、富力地产、金融街等房企发布公告，拟发行中票融资超过300亿。还是那句话，想发行中票，没那么容易。

至于MBS，最多是指出了“前进的方向”而已。这个概念讨论好些年了，试点都举步维艰，要全面推出，且等呢。所以，今后的房企融资，可能不像去年下半年以来那样紧张得要命，但也别指望从此放开。

第四，成交将反弹，但楼市不会像2009年那样暴涨。限购城市只剩下四个一线城市和三亚，其中广州市还蠢蠢欲动。购房需求存在大幅增长的空间。现在，信贷又放松了，在首次改善性产品的带动下，10月楼市将出现一波可观的成交反弹。

但攸克君认为，楼市不会就此全面逆转，2009年的暴涨难以实现，是因为：其一，宏观经济还没稳定，主流经济学家担心还会继续下滑，此次“央四条”本质上还是要救经济，救地方政府，开发商只是再次搭上便车。宏观经济不好，房地产很难一枝独秀。其二，目前房地产市场的主要目标仍然是去库存。你得先消化完了庞大的库存再说上涨的事。其三，现在买房的投资成本远高于2009年，后面还有房地产税等着。

但就在国庆期间，我们都看到了网上转贴的房企文件，有几家全国知名房企宣布从10月8日起涨价。如果它们是针对某一类产品提价，如首次改善性住房，攸克君还可以理解，但从通知看，是某个区域或几个区域同时涨价，不分产品类型。

显然，这些房企是在豪赌。赌什么呢？就是赌2014年10月以后的楼市，会像4万亿救市之后的2009年，猛然暴涨。攸克君已经在上面说过了，当前楼市的主要任务是去库存，暴涨的可能性不会超过10%。很多购房者还在犹豫观望，你一宣布涨价，就能把他们赶进楼市下单？没准反把他们吓回去呢。

因此，现在宣布全面涨价的房企，很有可能是在堵自己的路：如果涨价后去化不好，你再降价，效果将会是非常非常的差。当然，之所以说有些开发商是在豪赌，是因为它们就是冲着那10%的概率去的，如果赌对了，那也只能说明它们是赌徒，而不是别的。

（原标题为：央四条反射波：瞧那些豪赌的房企）

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很可能在堵自己的路