一线城市中心区的住宅仍将是中国最安全的资产

evilatman

据南方日报报道，“死多头”、英大证券李大霄最近表示：现在地产股的吸引力、投资价值远超房子。

李大霄认为，这些年房地产市场都在一路上扬，基本没有经过大的调整，但是房地产股票却经过了7年的熊市，调整已经比较充分了。“从这个角度来看，我们用0.8倍的PB（市净率）就可以买到股票，用0.7倍或0.5倍甚至0.3倍的PB就可以买房地产股。这意味着，我们只需付首付的价钱，就可以买一套房子，而不用付后面70%的余款。”李大霄认为，按照这个逻辑，买地产股要比付了首付买个房产，再还70%的余款好得多。

李大霄的观点对吗？我的回答是，凡是斩钉截铁非常简单地告诉你一个投资结论的，都有忽悠的嫌疑。实际生活中情况复杂得多，我们很难说李大霄的观点是对是错。但说他在忽悠人，是没有问题的。

要指出的是，根据国信证券“金太阳证券软件”提供的资料，国内证券市场135只地产股中，PB（市净率，也就是每股股价除以每股净资产）最低是的“福星股份”和“世茂股份”，PB分别是0.73倍和0.78倍，不存在0.5倍和0.3倍PB的地产股。

李大霄说的超级便宜的股票，或许港股里有，但内地居民买不到。即便买到了，鉴于某些公司恶劣的财务状况，将来风险也非常大。要知道，香港是个国际市场，这么便宜的东西在市场里没有人买，也说明了一定的问题。李大霄还提到了万科如何便宜，万科市盈率的确不高，但A股的PB是1.36倍，H股更高一些。距离他说的0.3倍、0.5倍，有天壤之别。

事实上，在比较地产股和房子的时候，至少有10多种具体的情况，其结论都会不同：

1、你准备买入的地产股，其公司开发的楼盘遍布全国大中小城市。在这种情况下，买这只股票类似买入了房地产指数。如果你在三四五线城市买房子，肯定不如买这只股票，因为这家公司还有一线、二线城市的房子；如果你买“弱二线城市”的房子，或许回报接近买这只股票。如果你买一线城市的房子，或者“强二线城市”的房子，其结果或许会跑赢这只股票。当然，这里面又有一个投资时间长短的问题。相比之下，房产投资属于中长线投资，交易期长，交易成本高；而股票是长短皆宜、偏向中短期的投资，交易成本低，变现容易。交易成本低、变现容易就一定好吗？其实未必。很多投资者正是因为这一原因，频繁操作，反而亏了钱。

2、你准备买入的地产股，其公司开发的楼盘集中在三四五线城市，或者集中在房地产泡沫比较厉害的浙江、江苏、福建地区。买这种股票，就跟自杀差不多。你到大城市中心区，闭着眼睛买套房子，肯定比买这种股票靠谱。即便在小城市一类地段买房子，也比买这种股票好。

3、你准备买入的地产股，其公司开发的楼盘集中在一线城市，以及“强二线城市”。那么，这种地产股票的投资价值就会比较高。但还要具体研究它的中短期债务问题，现金流，以及主要楼盘是在郊区新区，还是在传统市中心。如果偿债能力强，楼盘集中在市中心，那么这种股票还是比较靠谱的。但即便如此，买这种股票会比在一线城市中心区买普通住宅更好吗？股票更多时候是一种中短期投资工具，一线城市房地产是中长期投资工具，很难说谁好谁坏。但这种股票，肯定比你买三四五线城市的房子靠谱，比你买二、三流风景区附近的度假物业靠谱。

其实，当你看不清投资方向的时候，买股票和买房子风险都比较大。这时候，宁可买一些风险比较低，收益中庸的理财产品，比如三个月、六个月的银行理财产品，让自己静下心来细细思考一下，比盲动要好很多。有些人外语好，朋友多，到国外找找机会也不错的。跟欧美比，人民币计价的资产都存在高估现象，让自己的资金在欧美“飞上几年”，或许也是不错的选择。

中国房地产投资的黄金时代肯定是结束了，未来只有一线城市、强二线城市好地段的房子，有明显跑赢通胀的可能。在中国，房子将主要是一种“防御性资产”，或者叫“慢资产”，是人到中年之后，保守投资的首选。如果你年轻，当然可以选择更激进的投资方式。我觉得相比之下，到欧美去，或者创业，都比投资中国股市强。

中国股市目前仍然是旧制度下的股市，“没有规矩的赌场”的实质还没有改变。我们只能将希望寄托在注册制改革，与全面的反腐败和政府职能转变。如果改革成功，中国股市可以浴火重生，将有比较大的投资价值。但如果改革成功，自己创业的回报率显然会更高，所以股市仍然未必是首选。

如果你没有什么雄心壮志，也不想冒比较大的风险，希望过有保证的悠闲生活，那么还是选择一线城市中心区的房子吧（住宅长远也许好过商业物业），这仍将是未来中国最安全的资产。

（原标题为：买地产股，还是买房子？）

Blurr

人民币计价的资产都存在高估现象