**谈房地产：库存120亿平可住4亿人 还能搞吗
http://n.sinaimg.cn/finance/crawl/20161029/JSLi-fxxfyev8726364.jpg图为**正在发表演讲董博越/摄10月27日，以“宏观经济形势与金融改革创新”为主题的新华网思客讲堂在上海举行。金融专业人士，中国国际金融股份有限公司前总裁兼首席执行官**做客思客讲堂，就经济形势与金融体系改革发表了观点，以下根据演讲实录整理： 这次思客讲堂的主题很好，一个是宏观经济形势，一个是金融改革与创新。两大主题：经济、金融。经济，刚才既有政府的官员，又有实业界的代表，还有好几位经济首席专家已经发言。我自己没有特别准备，在这里只是讲一点我的观察和思考。 经济形势不能只看增量，还要看存量 首先说经济，经济也像一个人的身体，是一个综合的总体，不是只看一项指标就可以的。比如说我们讨论里比较多的只关注了心跳，经济增速6.7%，有人说觉得没 动，但是我们觉得都可能有点心跳过速了。我们讲的是增量，总是吃激素想把心跳加快，但是人体还有体重，吃多了会超重。现在谁知道中国的体重有多大？根据国 家统计局公布的数字来估算，今天我们的总资产恐怕是600到800万亿之间（所有经济实体财务报表的资产总计），这是个很大很大的体量。 前面嘉宾刚才谈的一系列问题，实际上是因为我们不断的投资引起的。比如2009年、2010年我们的固定资本投资占了50%的GDP，关键是每年还在增加， 就好比你吃成一个胖子，年年还在吃，所以总资产越来越高，GDP并没有涨那么高，我们一年资产就能增加好几十万亿，光货币增长百分之十几，货币增长是经济 增长的两倍。年年如此，最后就会发现你有一大堆的钱。那我们的资产，2012年到2013年，一年资产增长就是78万亿。债务增长将近50万亿。也就是说 资产的增长还是靠债务来支持的，货币增长仅仅是债务的反映，你一贷款就产生债务，就创造债务。所以我们的货币现在已经到了150多万亿，基本规则是乘2， 就是所有经济实体债务总额基本上是这两个数的两倍以上，所以现在至少是300万亿。 这就是为什么经济回报不断下降。如果总是追求增长，这个不是问题，糟糕的是你增长的越多，体重就越多，你回报的能力就更低，这是核心问题。包 括房地产，我很同意邵总的分析，我其实也有同感，但是不是中小城镇化就能拉出来呢？很难。我们现在光在建的住宅就是五六十亿平米，按照人均30平米，至少 能住两亿人。2010年有一次人口普查，人群里面的人均住房是这样分的：比如人均8到12平米一档，12到14平米一档，我把所有资料算了一遍之后，基本 得出一个结论，分为5档的话，最高的，20%的人均是60平方，80%是人均25平方，如果最高的20%这些人实际上是双倍的平均值，考虑到他多了30平 米是投资的话，那这个投资的房子也是随时可以出来进入市场的，这个算起来是多少呢？大约也有60亿平米。所以我们现在差不多有120亿平米可以住4亿人， 你说这个房地产还能搞吗？ 但是我们还看到房地产不断增长呢？就是你不断的在投资。刚才说我们要帮助实体经济增长，但是实体不赚钱。其实我认为，投资下降就是因为钱太多，真的可能是国 企的挤出效应。为什么？因为它带有一定政府推动，完成政府所要完成的投资，得到的资金成本也相对低，这样投的越多，回报就越低，。所以经济形势不能仅看增 量，还要民企也就越不愿意投。而这个经济，资产在不断的迅速扩张，所以你要求回报，回报又起不来，这样就会变成一个循环，这就变成怪圈了看存量，要看经济 的效果。你是高速增长，但是经济增长只是一个数量增长，我们的质量到底如何？我投了这个真能赚钱吗？比如铁路公司，大家都说好，高铁不错，高铁真赚钱吗？ 铁路总公司6万多亿的资产，一年的利润，看他们的报表，2013年到2015年，每年6个亿左右的利润，那是万分之一，这种回报是很低的。 要全面的看经济，我们要稳增长还得调结构，结构问题现在看来是相当大，这个也是所谓为什么要去产能的道理，就是产能太高。但是我觉得不是没有出路，比如说 “一带一路”可能是一个机会。关于“一带一路”，我曾经作过一个简单的测算，沿线国家65个，面积是我们中国的三倍，人口是我们中国的两倍，经济是我们的 1.5倍，消费是我们的两倍，这些国家发展水平比中国相对偏低一点。貌似这还是一个很好的潜力，等于我们有一倍的经济，现在增加了两倍，额外再增加了两个 中国这么大，但是这些经济不是就是你的，是需要你去竞争和开发的。首先这个战略方向很好，但是这个战略要具体化，也不是说简单的投一点点钱就行了，实际上 这些国家的开发风险也是很大的，但至少这是未来一个很好的发展方向。 另外，国内提升老百姓(49.320, -0.22, -0.44%)的生活水平，特别是中国的老百姓，非常勤奋，非常愿意干活，愿意工作，愿意去发财或者提高自己的经济，甚至给下一代准备更好的条件。所 以我们不缺这个动力，我们需要的是怎么把这些动力组织好，让他做的更有效，别净做过剩的产能。你自己拍脑袋说投资这个更好，就使劲投，结果变成大窟窿。在 经济问题上，还是要让市场起更大的决定性作用，要尊重市场。企业愿意让老百姓收益提高，那我们制定的政策要真正的提高收入，一般人都会讲拉动消费，拉动消 费可以，那怎么拉动？没钱我能消费吗？所以这一点我特别赞成宗总，他是企业，按说他要考虑人工成本，但是我们过去老说中国人工成本低是一个好的优势，但是 人工成本低变成常态了，那我们干吗要干活？人工成本的升高说明老百姓收入提升，这是整个改革开放发展我们最终的目的，是希望大家能过上更富裕一点的生活， 那就体现在人工成本提升。消费升级很不错，但是必须从收入升级，不要老谈增长，能不能谈点增收？老百姓的收入增加，有了这个收入增加，你还担心消费拉动 吗？有钱了人家自然会去花。 金融体系调节要建立市场机制与信用机制 回过头来讲金融。股市也好，房市也好，一系列的问题，其实是我们只看到增长，用各种政策手段推动投资，这样反而变成了投资越来越多，资产效率却越来越低，回 报越来越低，我们希望的平稳或者波动式的增长也不存在。金融反过来也应该朝着这个方向走，不能再不断的扩大投资范围，大家想想，150万亿货币是什么概 念？我做了一个测算，2002年以前，十年甚至更长的时间，基本上我们的建设总额是跟当时的GDP水平差不多的，是1：1，也就是说各种各样的投资，全部 开工的项目，投资总额是现在经济规模的一倍。到2013年时已经是多少了？是2.2倍。就是我们投资规模相对于当时的GDP水平扩大了一倍，现在更高，可 能是2.5了。相当于这个口越来越大，摊的铺的越来越大，这个要收。 融改革要顺应这些东西，消费金融应该搞，但是我们现在更多的就是发债，发债都是扩张，都是去搞项目，这样的话，这个项目怎么会有太高的投资回报。我担心的 是，现在的体系中，金融资产大概200多万亿，其中银行相关资产占了160万亿，差不多是80%。保险有10万亿，信托大概是20万亿，股票不到10万 亿。这样来讲，我们的金融结构也是非常偏的，大部分都是银行。所以金融体系目前的特点是银行占主体，你不建立市场机制，不建立信用机制，包括将来金融产品 的结算，实际上是风险处置机制，没有这些控制，拼命的发展，将来那些钱还不了，开始你是刚性兑付，似乎保护中小投资者利益，最后变成一个系统风险，所以这 些东西必须重新建立，而且要极早建立。有了真正的信用体制，所谓信用体制就是你知道谁是谁，有什么样的交易历史，有没有违规违约，这些你都没有，将来的发 展，你盲目发了这些产品，这是风险巨大的。所以建立信用体系，金融市场还是要用更市场化的办法来做，只要坚持了市场的制度规则，金融市场就调节了，这样才 有可能发展出比较良性的经济金融体系。
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