房地产投资，这些风险你知道吗？
在所有大众化的投资品种中，毫无疑问房地产是最好的一类，不仅风险低，而且回报率极高。10年来，我自己在房地产投资市场上的年投资回报率达到了60%~70%（系根据升值幅度进行的估算，故是个大致的数值，非精确比率），甚至个别特殊投资方案曾带来过2000%的年回报率。在过去几年里，我受托为客户做过一些房地产投资方案，按照房产价格变化，大概也都有年均40%~50%的回报率。这些年还有无数粉丝受我的影响，买了房子，也都有了不同程度的回报，以至于我经常收到大家寄送的礼物，或者他们通过别的方式回报我（我从未要求过回报）。大家用这种朴素的方式表达着对我专业知识和观点的认可。有人可能问：董藩教授，按照你的说法，房地产投资置业是不是完全没有风险？不是这样。我只是说一般情况下房地产投资置业风险很低，但特殊情况下是可能出现亏损风险的。另外，投资方案欠妥，也可能导致回报大幅下降甚至亏损。由于经济形势恶化严重，有的地方政府和事业单位已经到了无法支付工资、甚至借高利贷开工资的地步，我不得不提示藩丝们注意投资置业的风险。除了我在课堂上讲的“九阳神功”、“九阴真经”和“降龙十八掌”必须牢记并融会贯通外，眼下我想通过个人微信公众号“藩丝财智厅”对藩丝们做系列提醒：1、地方经济陷入困境，甚至政府都借钱开工资的城市，除自住外，暂时不要再买房子，自住暂时采用承租方式则更好。目前中国已经有一小批城市陷入这样的困境（我们已经将一小部分城市列入投资黑名单，但考虑多方面原因，特别是对上榜城市的负面影响，以及分析的科学性和名单的准确性，不对外公布）；2、连续三年人口净流出的城市，要研究人口净流出的原因。若具有常态化特点，则要关注投资风险。除自住外，原则上不要再买房子，除非今后出现新的发展机遇；或者遇到了配套很好、地段极佳、价格也合适的项目；3、资源枯竭型的矿业城市，可能陷入长期衰退和人口外流状态，原则上不要再买。除非又发现新的大规模优质资源，而且开发潜力较大，可能改变人口流向，否则非自住的房子尽量脱手；4、对经济增长速度相对较低的三、四线城市，要结合近五年的结婚率、离婚率、丁克家庭比率、三代同居比率、人口净增长状况、年均城市化率及未来潜力、城市住宅配套状况、周围中小城镇的数量及人口规模、户均人口数等经济、社会发展指标做评估，研究是否需要撤出投资；5、对某些主导产业创富能力弱，而且在全国没有竞争力的城市，要研究城市的发展战略与潜力，看未来一段时间是否有聚集需求的其他机会，特别是规划变动带来的特殊机会（如边境口岸开放且发展潜力大）。若没有，则要考虑撤出；6、一些投资者盯着新设立的国家级开发区或省级开发区寻找投资项目。以今天的市场状况来看，这些开发区大多数发展不起来，现在开发区“撂荒”现象很普遍。要评估这些开发区发展成功的可能性及发展速度，决定进还是不进；7、区域经济合作并不一定对双方都有利，“双赢”的事情很少发生。要研究不同城市各自产生的“涓滴效应”和“回流效应”孰强孰弱，借以研究对需求和房价的影响，看是否该进入；8、在房价水平长期处于全国平均增长线以下的城市，各位藩丝若持有商业设施和写字楼，原则上要在利润较高的时刻卖掉，转入新的市场，并通过优化方案扩大投资规模。不要等亏损时再卖——资产的定价主要取决于回报预期，不要在预期看衰时处理资产。9、某些小区开发历史早，房屋老旧。若周围配套有优势，如有好的学区，或邻近著名商业设施，或临近著名景观区等，可以考虑购买或继续持有。如果没有明显优势，若房龄已达20年以上，则暮气较重，物业服务一般也较差，原则上不购买，或者要考虑卖出。10、要研究目标小区的居住人群身份类别与财富层次。我曾在讲课时给出一份关于主要居住群体的类别、层次的调查表，那是10多年前我做的调查，到今天结论仍未变，仍有参考价值。但我无法进行关于居住家庭财富层次的调查，大家也只能是大概估计一下。从保值增值角度看，居住人群越富越好，但一定要结合身份群体情况看，不能偏颇。房地产投资置业的风险问题，实际上涉及的内容很多，等有机会时我再进行整理。以上内容属于课堂教学之外的补充，请大家结合着我所讲的“货币的边际效用”、“外部性”等理论仔细体会、理解。（原标题为：董藩教授对投资置业的风险提示） 不能偏颇
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