香港房价再创新高的启示
文/新浪财经香港站站长 彭琳 自港府2013年初推出高达15%的买家印花税和二套房征收双倍印花税的“辣招”后，香港楼价又升了超过20%。你以为香港楼市泡沫不断集聚，业内大佬却认为泡沫已经调整干净了，这是怎么回事呢？http://i2.sinaimg.cn/cj/2014/1211/U12164P31DT20141211144323.jpg香港楼市再创新高的三大误解内地楼市摇摇欲坠的情况多月没有好转，中央政府也终于祭出了“降息”的大旗来救经济，那么经济增长更低，自由行减少消费不振，政治事件还震荡不绝的香港又怎样呢？没错，香港楼市又上涨了，自从港府下重税调控至今，楼价又升了超过20%。 跟内地股市一样，香港楼市的段子也是层出不穷，个个耸人听闻，近日最吓人要数本地大报《明报》的一项调查，将全球几个大都会的物业总值拿来比较，发现2014年香港全港物业总市值高达20.6万亿港元(7.7509, -0.0008, -0.01%)，超过三个纽约市物业的总市值，也将近能买下三个新加坡。 尽管由于各地的物业类型非常不同，这样简单比较有失公允，然而这并不影响香港楼价高得离谱这一事实。随着房价继续飙升，为省钱而生的怪宅也越来越多，先是有精明人士利用许多地区闲置的集装箱开发了“集装箱住宅”，竟租到3000-4000港元每月；更有人受到近日某些人士帐篷占街的启发，灵机一动在自家村屋天台放置了一堆帐篷，每个月租达1300港元，一个天台竟每月可收租近万元。 然而在另一方面，无情的现实是香港政府在推出高达15%的买家印花税和二套房征收双倍印花税等“辣招”两年后，房价再创新高。市场灼热到近期推盘的新楼，都可以用“被秒”来形容，几乎都是推盘当天就告售罄，而且预定期往往还“超购”许多倍。这让不少当年自以为在高峰期卖楼套现的“聪明人”(其中包括不少大家熟悉的知名投资人，此处不便点名)只有目瞪口呆的份。 不明白香港楼市为什么这么任性？以下就是外界对香港的房价居高不下普遍存在的三大误解。 误解一、楼价没下跌，泡沫在积累 尽管香港政府开出重税干预楼市，令二手住宅成交量几乎冰封了两年，但是价格并没有如大家预期低下跌，不少人误以为这是楼市调控没有生效。然而在地产业内人士看来，却是楼价触底回升，泡沫已经消化了。 近三十年没有在香港投资住宅的老牌开发商鹰君集团，今年突然出手重新在香港投得住宅地皮，主席罗嘉瑞曾对笔者透露，香港楼市已经发生了质的改变。其实，前两年房价看似没有跌，但由于增加了额外税项，不少开发商都要自掏腰包补贴，所以真实价格已经跌过一轮，目前涨上来楼市是在成本重新平衡后企稳回升的结果。最直接的指标是看“面粉”，他今年买的地比两三年前便宜近一半，是楼市有所回调的证据，“说明香港的住宅已经到了值得投资的时候”。 另一个导致“楼价没有跌”误解的是，过去一直是成交主力军的二手楼市，在重税打击下至今没有真正复苏，而新楼则成为目前成交的主力，成交价坚挺的另一面，是各区新楼的成交价事实上都非常贴近二手楼价格，也可以说是一种变相的楼市调整。 误解二、美国明年加息会令香港楼价大跌 事实上对于市场而言，已经被“消化”的冲击事实上就不再是冲击。业界人士的共识是，美国加息的路线图早已清晰，共识是步伐不可能太快，要回到长期平均利率水平恐怕数以十年计。即便在目前宏调的压抑下，香港楼价一年依然能上升10%，与此相比增加的按揭利息其实已不在话下。此外，由于香港本地资金持续充裕，分析人士多估计银行利率加幅甚至很可能不会完全追上美国。 更加实在的则是市民的需求被压抑了两年后，已经更加旺盛。长实“楼神”、执行董事赵国雄近日对笔者称，仅是香港本地人换房子的需求，也已足以支持楼市的活跃，长实预期市场正在逐步正常化，未来两年相信都将保持稳定增长。 误解三、热钱涌入推高楼市，未来会回调 在“沪港通”的高预期下，上半年一波热钱的涌入令香港股市、楼市齐升，令不少人觉得香港楼市只是短时间的“过热”，一轮炒作之后又会回调。 大家需要知道的是，在香港政府“排外”的15%买家印花税挑战下，外来的炒作空间公认已经被压制到最低。当然，在余下的空间中的确依然能看到热钱流窜的影子。然而香港不少内地，资金来去自由没有管制，作为国际金融中心和投资内地的几乎是唯一口岸，热钱多年来都没有停止过涌入的步伐。目前欧美复苏远远算不上理想，逐利的货币也并看不到大举“回流”的诱因。 对于金融中心，高房价跟经济增幅也并没有多大关系，纽约曼哈顿、英国伦敦、日本东京，不管国家经济增长多缓慢，房价也依然维持高昂。这个道理就如不管内地经济增长下滑多少，也恐怕不会有人认为北京、上海房价会回调一般。 事实上，你觉得香港房价高或许只是你觉得，世邦魏理仕最新的调查显示，香港的房价确确实实已经“回调”过了，从去年高房价排名的首位跌倒了第二位，第一位已经让给了英国伦敦。 (本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。) 本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
再创新高
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