中国楼市最大的定时炸弹
文/新浪财经专栏作家 丁祖昱 住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。http://i2.sinaimg.cn/cj/2014/0910/U2450P31DT20140910100311.jpg按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。2014年的中国楼市，大家目光都聚焦在住宅上，上半年市场相对疲软，下半年得益于地方政府的救市政策，市场好不容易稳住，但离真正回暖还有待时日。不过住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。 中国各线城市商业地产都经历了2005-2008和2010-2013两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地搞了大量的写字楼，以为有了写字楼就有了企业，有了企业就有了现代服务业，有了现代服务业就有了税收和经济发展，因此很多区域写字楼的比例远超半数，动辄几百万平米，乃至近千万平米写字楼的区域规划也见到过。就办公楼新开工体量增长情况来看，2013年全国办公楼新开工总量达到6887万平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新开工量增幅“仅”为74%。http://i1.sinaimg.cn/cj/2014/0910/U2450P31DT20140910095825.png图：2005-2013年全国办公楼新开工面积走势(单位：万平方米，%)
即使在当下的北上广深，部分区域的写字楼也存在过量现象，比如深圳前海、上海虹桥商务区。以上海的虹桥商务区为例，未来还将持续供应165.07万平方米的商办用地，其中九成以上为纯办公用地。大家今天都在谈产城融合、产城一体化，但如果居住、工作、消费不能在一个区域内实现，那还谈什么产城融合，今天一线城市交通已经恶化如此了，还让居住与工作分离，这不是和谐的城市观。而且这些区域写字楼大多数最终的命运是销售，即使对于一线城市，压力仍然很大。 而对二三四线城市来说，今天写字楼的压力主要来自于产业，由于缺少第三产业现代服务业的有力支撑，这些城市的写字楼基本都是政绩工程。我们做过二三线城市甲级写字楼的租客调研，从调研结果可以发现，在有限的租客中，一类是外资企业，一类是央企国企，还有一类就是地产开发商，这三类企业构成了这些城市甲级(准甲级)的主要客户，但这三类企业数量在各个二三线城市中都是非常有限。外不要说新区，中心区的写字楼也是供大于求。没有真正需求支撑的市场实际就是无源之水无本之木。 表：2011-2013年主要一、二、三线城市办公物业累计供求情况(单位：万平方米)
城市能级城市办公
累计成交累计供应供求比
一线深圳58.4105.81.81
上海603.8724.91.20
广州180.1190.61.06
北京466.9422.70.91
均值327.3361.01.10
二线贵阳190.2449.12.36
长沙110.1247.92.25
青岛107.2237.52.21
杭州101.8203.72.00
济南97.8181.11.85
天津184.6341.71.85
苏州64.3118.31.84
南京131.7200.81.52
合肥260.2389.71.50
南昌172.0242.61.41
沈阳173.1243.41.41
宁波90.5126.21.40
成都634.2871.91.37
福州109.8147.81.35
厦门160.9163.61.02
均值172.6277.71.61
三线烟台10.548.04.56
江阴16.757.93.46
芜湖27.089.43.31
常州43.9144.13.28
无锡87.8193.52.20
佛山73.2155.52.12
连云港24.846.61.88
晋江13.523.91.77
徐州87.9155.31.77
东莞51.385.31.66
南通39.646.61.18
均值43.395.12.20
数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC) 回顾2011年以来的供求情况可以发现，写字楼确实是压力最大的产品，一线城市平均供求比为1.1，相对平衡，但深圳供求比达到了1.81，高于二线城市的平均水平；二线城市中，除了厦门的供求关系与一线城市相当之外，其他二线城市则是普遍供大于求；三线城市平均供求比更是达到了2.2的高位。而近年入市销售的写字楼产品，大多数集中在城市新区，开发和上市比较集中，供大于求矛盾愈发显著。 为了消化这些写字楼，开发商可谓是绞尽脑汁，但结果却是收效甚微。比如产品调整，有的改成SOHO，有的改成服务式公寓或酒店式公寓住宅，甚至还有在改养老住宅的，但你改、我改、他也改，大家今天都在改，产品上又形成了同质化；又比如在价格上做文章，你按周边住宅价格打九折，我就打八折，他再准备打七折，结果销售型写字楼也就陷入了价格战的泥潭，大家一起套牢。 在目前的市场情况下，写字楼核心问题不在于产品、不在于营销，只在于规划和供求。但如果地方政府不改变政绩至上，不尊重市场规律，不调整当前规划，写字楼这颗定时炸弹的爆炸只是时间问题。 (本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）) 本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
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