沪深两市48家房企净利下滑 企业土地扩张减速

失魂雨

　　上市房企中期业绩披露接近尾声，净利润下滑成为主基调。

　　在全国楼市进入深度调整之时，龙头房企也未能幸免，净利润增幅纷纷下滑，有的甚至下降了五成。

　　由于库存严重，降价跑量成为下半年的主旋律。但从土地市场来看并不乐观，房企的谨慎投资态度预示着未来一段时间内楼市供应将整体降温。

　　净利增幅下滑

　　业务盘子在扩大，但净利润却在下滑，这是今年上半年上市房企的总体写照。

　　根据同花顺iFinD数据计算，截至8月26日，沪深两市共有90家房企（A股、B股重复计算）公布2014年中期业绩，其中有48家房企今年上半年净利润同比下滑。

　　龙头房企也未能幸免。

　　8 月26日，保利地产发布的中期业绩报告显示，上半年该公司实现营业收入339.99亿元，归属上市公司股东的净利润38.22亿元，同比分别增长 11.31%和12.19%。其中，公司房地产结算收入323.36亿元，同比增长 11.07%。公司结算毛利率为33.78%，其中房地产结算毛利率为32.27%，同比分别增长1.2个和1.36个百分点。

　　值得关注是，虽然保利地产上半年的净利润依然保持增长态势，但增幅相比去年同期缩减了23.51个百分点。

　　无独有偶，地产老大万科的净利润增幅也出现了大幅缩水。2014年1~6月，万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；净利润仅同比增长5.6%，为48.1亿元。而在2013年上半年，万科的净利润增幅为22.31%。

　　而在“万保招金”的阵列中，招商地产、金地集团在今年的表现更不理想，净利润均出现了下滑。

　　8月19日，招商地产发布半年报显示，公司上半年实现营业收入总额160.47亿元，同比下降0.54%；归属于上市公司股东的净利润17.85亿元，同比下降高达30%。

　　招商地产净利润下降的一个主要原因在于毛利率的下滑。数据显示，招商地产上半年的房地产业务毛利率由33%下降为28%。

　　招商地产表示，毛利率下滑一方面由于广州依云水岸、北京公园1872等高毛利项目结算减少，而二、三、四线城市项目结算占比则增加至16个；另一方面是由于短、平、快的中小户型产品占比逐渐上升，这些项目的毛利率相对较低。该公司将逐步把140平方米以上的产品套数从目前的40%左右降至20%内，小户型、快周转类产品的比例得到提升。

　　金地集团的净利润降幅最大。数据显示，金地集团上半年实现营业收入90.84亿元，同比微升3.29%，但净利润仅1.58亿元，同比下降了49.91%。房地产业务方面的结算毛利率为21.35%，较上年同期下降5.81个百分点；净利润率1.74%，较上年同期下降 1.95个百分点。

　　对于毛利率和净利润率的下降，金地集团解释称，主要是由于公司前期降价促销产品及其他低毛利产品持续进入结转期。

　　而鉴于对市场依然保持谨慎态度，保利地产表示在上半年更加注重修复财务指标，控制投资和财务风险。公司上半年新增贷款378亿元、净增贷款217亿元，有效保障了公司充裕的现金头寸。同时，通过借低成本的新债、归还高成本的信托等旧债的方式，合理控制有息负债平均成本和偿还期限结构。截至6月末，公司整体的资产负债率为79.56%，扣除无需偿还的预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为44.44%，同时，公司一年内需要偿还的短期有息负债为263.38亿元，同期公司账面资金为389亿元，财务风险总体可控。

　　土地扩张将减速

　　尽管楼市在下半年有回暖迹象，但各大龙头房企在开发投资、拿地扩张方面表现得非常谨慎。

　　万科今年上半年的拿地面积还不到去年同期的三分之一，但万科董秘谭华杰表示，万科一直保持两到三年的项目储备资源，“并不特别着急”。

　　在谭华杰看来，上半年房屋市场已经发生调整，下半年出现改善和好转是大概率事件，但是土地市场的调整才刚刚开始。今年上半年因为土地的起拍价很高，购买意愿开始下降，流拍上升，但土地价格并没有出现任何明显下降的迹象。土地市场在下半年会出现更大的调整，进而带来整个行业投资数据的变化。

　　数据显示，今年上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的20.8%下降至13.7%，全国商品住宅新开工面积同比减少19.8%，新开工面积为近5年来最低。住宅新开工、开发投资的下滑将减少未来一两年的新房供应，与市场去库存的要求相吻合。

　　“我对下半年的新开工、开发投资的数据保持谨慎态度，可能会出现下降状态，比上半年更明显。”谭华杰说。

　　不仅是万科，去年拼命拿地的恒大地产在今年也放缓了脚步。

　　恒大地产截至上半年末合作开发项目65个，减少土地款支出509亿元人民币。新增土地立足于一二线城市，上半年新购13个项目，470万平方米。由于一二线城市占比显著提升，未来售价有望大幅度提升。13幅土地中，两幅位于北京。总地价款2342亿元，已付1700多亿元。

　　恒大地产董事局副 主席夏海钧表示，公司已经在全国所有的省和直辖市完成布局，下半年开始将降低土地储备速度，按照“消耗多少、增加多少”的原则运营土地。预计下半年起新购 土地将变得更为谨慎。而且，为了使得公司土地储备达到一线加上二线的规模总和与三线城市之间的均衡，公司将会更专注一二线城市。

　　恒大地产董事局主席许家印也表示，未来很多年内，恒大在土地扩张上的投资会显著减少。数据显示，截至6月30日，恒大地产拥有土地储备1.46亿平方米，分布于中国各地 147个城市，项目数量总计303个，总平均成本约人民币986元/平方米；在建工程面积3871.5万平方米，在建项目250个。而恒大现有土地储备合计能够维持恒大地产开发5~7年。今年新购入土地15.4%的项目位于一线城市，61.5%的项目位于二线城市，一二线城市项目合计占比较2013年提升25.4个百分点。

　　碧桂园集团土地增持的速度也将在下半年放缓。数据显示，该集团上半年投资125亿购买了1200多万平方米开发面积，使得集团总土地储备高达7000多万平方米。该集团专门负责拿地工作的联席总裁朱荣斌明确表示，公司已经拥有大量土地储备，因此进入今年二季度以来，土地投资速度就有所放缓，未来会根据市场形势来确定投资。在拿地风格上，会更加倾向于在大城市的周边寻找机会。

　　而融创中国管理层也向《第一财经日报》记者透露，下半年将控制投资规模减少拿地，而且只会在一二线城市寻找机会，不会到三四线城市发展。