东莞被传出台房价“限降令” 回应系误读

失魂雨

　　南都讯 记者陈焓 前日国内不少媒体报道，东莞近期出现了开发商降价超过15%导致购房者无法网签的案例，甚至解读为限制新房降价幅度、延长销售时间，政府为托市而出台“限降令”。昨日东莞市住建局回应南都记者称，东莞的房价备案制度是在2011年5月起正式实施，设置15%的成交价下限初衷是防止开发商“高报价低成交”。目前，正在商讨备案制度简化优化问题。
　　实情 一楼盘降价重新报备 备案系统未及时更新
　　多位东莞业内人士对此指出，“限降令”是部分媒体的过度解读。“哪里限降了，这次东莞躺枪了”，一位资深业内人士表示。
　　事情缘起东莞南城一楼盘项目。该楼盘于去年取得预售证，但延缓到今年才能入市，迫于当前市场低迷的压力，开发商只好降低预期，重新开盘时下调了备案价。
　　南都记者查看东莞市物价局官网，发现该楼盘的首次房价备案公示时间为2013年9月12日，以1栋为例，均价为12439.35元/平方米；而2014年4月18日，物价局官网显示该楼盘下调备案价后的价格，均价为11695.81元/平方米。新备案文件显示更新时间为4月11日，也就是说，4月11日开发商已重新制定备案价格并提交职能部门，但是直到4月18日才在物价局官网的房价备案系统上公示。
　　出于销售需要，开发商就在4月17日开盘，仅相差一天，重新调整的备案价未能及时显示，外界将此误读为东莞对房价有“限降令”，导致无法网签。
　　效果 备案制度旨在规范开发商定价
　　“有些媒体说我们‘限降’，可能是对东莞的房价备案规定误解所致。”东莞市住建局一位负责人解释，由于房价备案制度设置，成交价不得高于备案价，并有15%的下浮限幅，因此如该楼盘降价超过原备案价的15%，就需完成再次备案的程序。
　　“房价备案是办理预售的前提条件之一，都实施了三年的规定了。”她解释，政策最初并没有设置15%下限规定，不少开发商因而在房价备案时有意提高备案价，而实际成交价低于备案价20%-50%，存在明显的虚高备案报价现象，给后市涨价预留空间，所以在实施三个月后，又出台了补充规定，设置15%下浮限幅。
　　该负责人分析，房价备案的意义在于，其一是通过备案，建立了房价公示的统一平台，如备案价在市物价局网上公示，市房管局建档时在“房屋信息”内公示，销售现场明码标价公示等渠道，让购房人有了成交区间的心理预期；其二是规范开发商的价格行为，通过设置15%的下浮限幅，促使开发商的备案价尽量接近实际成交价，防止价格虚高。
　　而当前在市场成交低迷的背景下，部分房企需选择降价促进成交。但由于备案制度的设计，降价重新备案间隔时间为20天。有一些业内人士也担忧，之前为杜绝开发商随意报高房价而误导消费者的备案制度，也因为有较长的时间间隔，成为“降价”的绊脚石，也就是部分媒体误读的成为“限降”工具。
　　“现在房价备案手续是在办理预售之前完成的，一般来说等开发商办好预售证，在房管局建好档、可以网签之后，20天也差不多到了，真有必要降价的话，开发商完全可以抓紧去调低备案价的。”东莞市住建局相关负责人解释，房价备案确实只是个报备的流程，因为政府部门并没有干预开发商的具体定价。
　　如上述南城楼盘降价，由于正式开盘前已办理重新备案手续，但到了正式开盘时仍未能显示调整后的新备案价，之中的“时间差”仍被指行政审批效率的问题。住建局该人士表示：“东莞房价备案制度确有继续优化简化的空间，我们正与相关部门商讨中。”
　　[声音]
　　说我们“限降”房价，可能是对三年前就实施的房价备案规定有些误解。东莞房价备案制度确有继续优化简化的空间，我们正与相关部门商讨。
　　——— 住建局相关负责人
　　事实上整个报备程序还是比较麻烦的，多了很多环节。现在市场观望情绪比较严重，也有降价的预期。我们希望政府加快备案的流程，好及时调整价格以应对市场变化。
　　——— 东莞本地房企一负责人
　　备案价公示这方面的作用很明显，有利于透明售房。以前售楼员都是跟我们报一个很高的价格，然后说有多少优惠叠加，像是给了很大便宜似的，这样我们反而容易被“忽悠”。现在在网上、售楼处都可以公开查阅备案价，比以前只能由售楼小姐翻本本好多啦。
　　——— 市民陈小姐
　　[观点]
　　淘特价房 机会来了
　　车德锐提醒市民，现在确实是购房者“淘房”的好时机。一是，大量尾货大幅度地促销让利，如果购房者对住房条件和舒适度没有太高的要求，就能淘到价格优惠的特价房。这些特价房比起去年同期的价格，回落了5%到8%，已相当不错。另外，现在楼市低迷，6到8月，东莞将有大量新盘入市，开发商也将调低预期，不敢定价太高。如果过了2014年，楼市大环境改变，东莞开发商加大供应量后会推动成交上涨，考虑到这几年来东莞地价连连高涨，东莞房价可能难有这样的优惠。