楼市红五月未现，市场持续低迷

evilatman

原本对市场具有风向标意义的“红五月”未能出现，成交继续低迷。从CRIC统计的24个典型城市成交数据来看，五月份新建商品住宅共成交1369万平方米，环比减少7%，环比下降的城市达到了16个，同比减少22%。其中，一线城市新建商品住宅成交208万方，环比和同比分别减少10%和35%，仅北京环比微微上升10%，其余三个一线城市同环比都在下降；17个典型二线城市整体成交表现优于一线城市，五月份共成交1055万平方米，环比、同比分别减少6%和17%，表现明显分化。

表：五月份部分城市商品住宅成交面积

由于存在一些撤单退房的因素，五月的实际成交数据可能比这个数字还要小。在四、五月份企业降价全面启动的情况下，市场仍然比较低迷，这符合调整中市场的特征。因为，消费者是买涨不买跌的，在弱市的市场环境中，销售要难得多，部分楼盘出现价跌无量的情况也是意料之中的。当然，从规模房企的运营情况来看的话，降价还是取得了不错的效果。从登记备案统计和我们调研的情况来看，规模房企的业绩稳中有升，给我们带来一丝暖意。这说明在弱市中，规模房企还是占据了一定的优势，对于刚需客户群体来说，他们更认为这些房企的项目抗跌性更强、性价比更高。

上月我对四月份市场成交结果我给予悲观判断之后，我对五月的市场仍然保持短期悲观态度。从目前的趋势来看，随着六、七月份淡季的来临，市场进一步走弱的可能仍然存在。当然，市场再往下的空间是有限的，部分城市五月份成交量已经接近2012年的月平均成交量和最低月成交量，一部分城市的成交量甚至已经低于2012年的月平均水平和最低月成交。这说明，目前市场从成交量来看虽然还有一定的下探空间，但空间已经有限。

表：2014年五月份部分城市商品住宅成交与2012年平均合最低月成交的比较

对于企业来说，通过一些积极的营销手段和价格策略能够实现去化是上上之选。相反，没有应对熬着完全寄希望于政府救市是中策；最下策的当然是降价之后还是卖不掉。这可能会出现在以下几种情况中：第一，一些供求关系严重失衡的板块和区域，这些板块未来趋势继续看跌；第二，价格调整没有一步到位，没有去化继续下调，两三次调整之后让客户彻底丧失了信心；第三，产品定位完全错误，即使是放在平稳的市场中也很难去化的项目。

在现在的情况下，房企需要做好中期抗战的准备。6月到来是夏天的来临，但房地产市场还处于寒冬！

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每日问答

网友：丁总，请问房地产分析中经常用到的指标“存货”和“库存”是一回事吗？是指已取得预售（销售）资格但未预售（销售）出去的商品房吗？还是包括未达到预售条件的在建工程呢？谢谢！

答：存货是财务方面的概念，一般是以成本与可表现价值孰低计价，包括房地产企业所有已建、在建和拟建项目，存货的单位是元。而库存指达到预售条件但未销售的项目，一般是以面积为单位。