潘石屹：不看好中国的住宅市场

evilatman

进入2014年，中国楼市“衰”声一片：中小房企破产、开发商资金链断裂、楼盘降价走量、地方政府松绑限购、购房者观望情绪渐浓……对于楼市走向，业内也在发出不同的声音，财政部财政科学研究所所长贾康称表示多数城市房价还在涨，说楼市崩溃是危言耸听；而网传的“毛大庆演讲稿”虽被郁亮“救火否认”，但详实的数据仍让大众相信其对楼市的悲观预期有一定可信度。

近日，潘石屹在接受凤凰财经专访时表示，SOHO一直不看好中国的住宅市场，不管是以前还是以后。而至于房价是上行还是下行，“狡猾”的潘石屹延续其一贯的“谨慎打法”：聪明人会自己去做判断，坚决不做预测房价的“巫婆”。

房价会不会跌？聪明人自有判断

主持人刚抛出“房价”这个话题就被潘石屹泼了冷水：我基本上不直接回答这个问题，回答这个问题多傻，跟巫婆一样。他更愿意从土地供应、需求、货币政策等影响房价的因素方面分析，至于房价到底如何发展，他说聪明人自会做出判断。

潘石屹认为，如今地王频出，实际是反映出土地供应在减少，物以稀为贵才会出现地王。目前的土地供应不能满足房地产市场的需求，也不能满足城市化进程的要求。然而一些政策的实施是可以增加土地供应的。他举例称，若十八届三中全会中提到的“农村的建设用地和城市的建设用地同权”能够变成政策实施开来，会增加很大的土地供应。北京的CBD有3.99平方公里，而北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD，所以供应量是非常大的。

至于需求方面，潘石屹认为2014年将发生变化，好多闲房子会腾出来，这主要看不动产登记与房产税能不能实施。他介绍，北京有几个楼盘，现在抛房子的价格低得不得了，可能跟不动产的登记政策有关系。若房产税出台，也会把一些多余的房子挤出来，让社会资源充分流通利用。

2006年以来，央行一直实施宽松的货币政策，不仅房价，鸡蛋价格也跟货币曲线基本重合。外界认为，央行不断放水注入流动性，必然推高房价。谈到未来的货币政策，潘石屹表示，种种迹象表明，太宽松的货币政策将不会出现。货币政策收紧，住房贷款得不到保障，也将压缩一部分的购房需求。

综合三方面因素，房价往下走的面是不是更大呢？潘石屹狡猾“躲过一劫”，答案由聪明人自己判断。

不看好中国的住宅市场

除了房价这个老生常谈的话题，潘石屹也聊到了他的SOHO中国。2014年年初，SOHO中国抛售上海项目，被人解读为是潘石屹看空房价的举措。对此，潘石屹说我们一直不看好中国的住宅市场。2004年，SOHO中国宣布从住宅地产转向商业地产，他的想法很简单：避开调控。因为潘石屹认为，住宅市场非常政治化，只要是住宅，政府就会不断出台政策进行干预。

不看好中国的住宅市场有两方面原因，一是资金回报率偏低，二是房价猛涨很难维系。SOHO看好北京、上海一线城市的商业地产，因为写字楼的价位相对合适，并有5%-6%的租金回报率，而住宅的租金回报率仅有1%。同时，宽松的货币政策或将结束，开发商只得通过其他金融产品来获得资金，资金的成本提高。潘石屹还说，一部分财富管理公司以较高的利率发行产品，获得的抵押资产质量不高，但体量非常大，这个泡沫短用不了多长时间就会破灭。

商业地产有没有泡沫呢？潘石屹表示，不要说三四线城市，一些二线城市他们也不看好。但是目前商业地产的泡沫还没有变成社会泡沫，所以即使泡沫破灭，后果也将由开发商自己来承担。