房企出海淘金三大路径
中国开发商在当地缺乏业绩记录，不再拥有国内的规模效应。在开发操作、市场运营方面与国内大相径庭，同时，中国开发商潜在回报与汇率关联密切，他们在国际策略、拿地、定价、销售、团队、汇率管理等各方面均面临挑战。面对上述的种种难题，中国开发商该如何提高能力，增加自身的国际品牌与业绩实力，以合理定价赢得竞争？绿地、万科、万达这三家率先探索海外的房地产企业演绎出了“出海”的三大淘金路径。海外房地产企业操盘往往以中小型项目居多，英美澳三个市场的本地开发商极少开发超过200套公寓的楼盘或是超大规模综合体。而资金雄厚且擅长大盘开发的中国房企们，具备这样实力来填补海外大盘地产的空缺，这是他们与当地房企竞争的突出优势。绿地集团充分利用了这一优势，其“出海”开发的项目均是十亿美元甚至百亿美元级别的大手笔投资，演绎出百万平米级别的“大盘为王”淘金路。绿地的海外开发不仅“盘子大”，节奏也快。一年敲定6 笔跨越四大洲的海外地产投资，50亿美元地产项目决策仅用7 天，一个项目从考察到决策交易最多只用三个月……“绿地速度”成了房企出海投资的方**。“绿地速度”的诞生得益于绿地集团充足的前期准备：融资便利，成功收购香港上市公司盛高，在海外扩张的进程中拥有更大的优势与便利性 ；准备充分，两年前，张玉良亲自带人出海做足了前期的尽职调查工作，公司海外战略方向明确；团队对新市场的认知度也相对较高。绿地集团操盘项目或是采用收购规划明确的土地独立开发，或是坚持在收购合作中保证控股，实现了集团操盘的绝对控制。“绿地的海外战略是房企中走得最彻底的。它也是相对更早了解海外市场与政策的房企。” 曹建介绍道，国外的土地规划分为初步规划完成阶段与具体规划完成阶段。在初步规划阶段，项目审批非常简单。但具体规划的审批却异常复杂，可能要花上两年、三年甚至更长的时间。外国投资者如果不了解具体状况，错买了未完成具体规划审批的土地，将面临与当地政府部门长期而繁复的诸多沟通问题。要求快速拿地快速开发的绿地，宁可不拍地也不买未完成具体规划的地，只收购到手就可以开发的地块，这样就省去了许多无谓的力气。万达走出了另外一条淘金路径：收购美国院线公司AMC、并购英国圣汐游艇公司、海外投资建五星级酒店、城市地标综合体……万达是运营产业而不仅仅是地产开发。素来“稳”字当头的万科，在海外所有投资项目均为合作项目。与其说万科在选择项目，不如说万科在选择优秀合拍的合作伙伴。“它更多是一个稳健的财务投资者。”曹建评价道，相对而言，万科的海外淘金模式更值得其他中小开发商研究与学习。没有足够实力做大项目的中小房企，面对来自当地市场的更有竞争力对手的挑战，融资平台缺失面临断粮之危。
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